立地はお店の繁盛の重要な要素となっています。また、一度出店すると移動は出来ませんので良く考えて結論を出しましょう。 選定の方法ですが、まずは自店のコンセプトから考えていきます。最初に郊外型か繁華街型かを考えます。 コンセプトから出店地域を決めることが出来ましたら自分の足、不動産会社、知人の紹介をフルに活用し出店場所を絞り込んでいきます。このときに注意することは資金的に物件取得費にいくらまでかける事が出来るか、コンセプトと事業規模からどれ位の大きさが必要かをあらかじめ想定して探します。個人の創業、あるいは規模の小さな会社では、相当運が良くない限り一等立地に出店することは出来ないでしょう。一階にこだわる、大きさにこだわる、居抜きにこだわる等何箇所かのポイントを決めて探していきます。 必ず候補地には昼、夜最低２回は見に行くようにします。１度だけですとたまたま車が多い日、歩行者が多い日に当たっている可能性もあるからです。２回の差があまりにも大きい時は３回、４回と見に行き、平均を出します。 そうして何箇所かの候補が出てきたら物件の確認を行います。敷金、礼金、仲介料、前家賃、共益費、家主様の状態（広い物件の場合、複数の地主様が存在する場合があります）築年数、電気容量、下水の有無、排気の方向等を確認します。居抜き物件の場合は、造作工事料はいくらか、機器は使用できるか等も確認します。そういった条件より候補より絞込みを行います。 次は市場調査を行います。どのような立地でも市場規模の調査から入ります。居住住民分析、地域所得等を分析します。郊外型であれば前面道路の時間別交通量、車のスピード等をチェックします。また、繁華街型でしたら前面道路の歩行者量、歩行者分析等をチェックします。都市部と地方都市では商圏範囲が異なります。郊外型と繁華街型でも異なります。その店を十分に考慮した上で商圏人口を割り出します。商圏人口より自店のコンセプトの対象人口を割り出し、想定客単価より対象人口売上を計算します。各出店計画場所毎にこの調査を行い、一番対象人口売上が見込める場所を出店場所に決定します。こういったことが分からない場合は近隣の自店の競合店の状況を見に行くと参考になります。 立地選定の場合、競合店のことはある程度候補が絞れた場合から考え始めます。競合店が無いことにこしたことはありませんが、ほとんどの地域の場合競合店は存在します。それを避けて出店するのも一つの方法ですが、いずれ競合店の方から近隣に出店してくることが予想されます。そうなる場合のことを考えると、近隣に競合店があるからという理由で出店場所を変えるような弱気な出店しか出来無いお店は出店しない方が良いと思います。成功するのは難しいです。 競合店が近隣にある場合はまずは行ってみます。そうして自店のコンセプトとの競合具合や自店の競争力で勝てるかどうかを判断します。飲食店に限らず出店は商圏のお客様の奪い合いです。繁盛する店が出来ると繁盛しなくなる店が出来ます。その点において言葉は悪いかもしれませんが「戦争」と言われる所以となっています。そういった競争に勝てるだけのコンセプトと人的競争力があるならば、近くの競合店はあまり気にする必要はありません。私が知っている限りでも、道路を挟んでとんかつ屋がある所や、隣同士で２軒の焼き鳥屋がある所があります。こういった場所ではどちらかが先に営業しており、どちらかが競争を仕掛けてきたことになります。 また、競合が無い場所に出店した後に競合店が出店しようと思わなくなる場合があります。それはどういったことかというと絶対的な価値と支持を商圏のお客様に受けることです。そういった評価を受けるお店が存在する場合競合店は出店を躊躇するからです。そういった場合、競合はあまり意識する必要が無くなります。 絶対的な価値の持てる店作りが、立地選定を有利に進める為には重要です。 |
